Krise på tysk ejendomsmarked. Der er mange sælgere – og få købere

Der blev satset stort på ejendomsinvesteringer i Tyskland. Men så bristede boblen. Priserne falder og falder, og udviklingen får udenlandske investorer til at holde sig væk fra ejendomsmarkedet. Og det kan forværre landets allerede dybe økonomiske krise. »Det er supersjældent, at vi har skandinaviske købere. Vi har mange skandinaviske sælgere,« siger Fabian A. Sautter, direktør for Berlinmægleren, der har specialiseret sig i ejendomsformidling i Berlin til danske købere og sælgere. For kun et årti siden så situationen helt anderledes ud, lyder det. Sælgere har særligt svært ved at finde købere af erhvervsejendomme, skriver Bloomberg. Udenlandske investorer har tidligere stået for halvdelen af alle handler med erhvervsejendomme, som udgør størstedelen af det tyske ejendomsmarked. Men i 2023 udgjorde de udenlandske investorer kun 37 procent, hvilket er det laveste niveau i det seneste årti. Og det faldt yderligere i første kvartal af 2024 til 35 procent. Det skal ses i sammenhæng med et fald på 70 procent i omsætningen siden coronapandemien i 2020-2021, skriver Reuters. Kurt Zech, en af Tysklands største udviklere, advarer ifølge mediet om, at markedet fortsat vil være udfordret, indtil de udenlandske investorer vender tilbage. Tyskland er Europas største økonomi og største ejendomsinvesteringsmarked. Ejendomssektoren bredt defineret bidrager med 730 milliarder euro – eller cirka 4.500 milliarder danske kroner – om året til Tysklands økonomi, hvilket svarer til en femtedel af landets BNP. I årevis opretholdt lave renter og en stærk økonomi et boom i den tyske ejendomssektor, og udenlandske investorer var aktive i at købe ejendomme. Der kunne ikke bygges ejendomme hurtigt nok. Danske privatpersoner, virksomheder og formuende bankkunder i blandt andet Nykredit, Sydbank og Spar Nord investerede millioner i tyske boliger. Berlin var særlig populært blandt de private. »Interessen var ganske stor, fordi købsprisen i omkring 15 til 20 år var superlav sammenlignet med priserne i Skandinavien,« fortæller Fabian A. Sautter. »De fleste af dem købte deres ejendomme omkring 2000 til 2010, hvor priserne i Berlin var meget, meget lavere, end de er nu,« tilføjer han. De seneste år har den voldsomme inflation tvunget Den Europæiske Centralbank (ECB) til at hæve låneomkostningerne, og det har bremset ejendomsprojekter i Tyskland. Og der er også en vigtig skandinavisk forbindelse. For svenske ejendomsselskaber har lavet store gældsfinansierede opkøb dengang, da renten var nul og negativ og er nu ved at knække nakken på de højere rentebetalinger. Det gjorde de blandt andet i Danmark – men i særlig høj grad i Tyskland. Det pressede priserne op dengang, men forstærker nu nedgangen. Byggeomkostningerne er også steget og er nu over 40 procent dyrere end før pandemien ifølge Financial Times. Som konsekvens er nybyggeriet styrtdykket, ligesom antallet af byggetilladelser er blevet færre. I flere af landets største byer er der ikke længere nok boliger. Samtidig har mange entreprenører erklæret sig insolvente, skriver Financial Times, hvilket betyder, at virksomhederne ikke kan betale deres kreditorer. Faldende boligpriser er endnu et tegn på problemerne i den tyske boligsektor. Priserne på erhvervsejendomme, som overskygger boligsalget, faldt 9,6 procent i de første tre måneder af 2024 sammenlignet med året før. Det kommer oven på et fald på 10,2 procent for 2023. På trods af de lavere priser er niveauet dog fortsat højt. »Det er grunden til, at mange danskere nu ikke har råd til at købe noget her som en investering,« siger Fabian A. Sautter. Det er også blevet sværere at skaffe penge til at købe en bolig i Tyskland, lyder det fra direktøren hos Berlinmægleren. »Før i tiden var det meget nemt i Danmark, bankerne gav lån til potentielle købere, men dette har også ændret sig med mere omfattende lovgivning. Det er grunden til, at mange danskere ikke kan få et lån til en lejlighed i Berlin,« siger han. Nedturen i boligsektoren truer med at få bredere konsekvenser for Tysklands økonomi, der i forvejen er i dyb krise, skriver Financial Times. Tyskland nedjusterede i sidste uge sine prognoser og forudser nu, at økonomien kun vil vokse med 0,2 procent i år. Kansler Olaf Scholz talte om »udfordringer uden fortilfælde«, skriver Reuters. https://www.berlingske.dk/oekonomi/krise-paa-tysk-ejendomsmarked-der-er-mange-saelgere-og-faa-koebere